2019年3月14日，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)人才工作集團(tuán)、國(guó)泰君安證券有限公司、興業(yè)證券股份有限公司在廣州香雪國(guó)際公寓會(huì)所會(huì)議室聯(lián)合舉行了粵港澳大灣區(qū)首宗人才物業(yè)租金資產(chǎn)證券化推介會(huì)。活動(dòng)吸引了工商銀行、廣州銀行、北京銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、江蘇銀行、平安銀行、廣州農(nóng)商行等十幾家投行代表參加，會(huì)場(chǎng)反響熱烈，對(duì)首宗人才物業(yè)租金資產(chǎn)證券化這一“新玩法”表現(xiàn)出十足興趣。

本次推介會(huì)的“主角”—人才物業(yè)租金資產(chǎn)證券化，是指通過(guò)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)人才工作集團(tuán)下屬子公司廣州科寓投資管理有限公司所運(yùn)營(yíng)的人才公寓租金收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資管計(jì)劃產(chǎn)品，這在國(guó)內(nèi)尚屬先例。

新形勢(shì)催生人才物業(yè)租金證券化

黨的十九大報(bào)告中指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2019年2月18日，中央政府又出臺(tái)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，“要把該區(qū)域建設(shè)成為充滿(mǎn)活力的世界級(jí)城市群、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈”的戰(zhàn)略定位。習(xí)近平總書(shū)記更是強(qiáng)調(diào)，“發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，創(chuàng)新是第一動(dòng)力，人才是第一資源”。“牢固確立人才引領(lǐng)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，全面聚集人才，著力夯實(shí)創(chuàng)新發(fā)展人才基礎(chǔ)”。

位于大灣區(qū)中心點(diǎn)的黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)，一直是廣州改革開(kāi)放的急先鋒、排頭兵，是我國(guó)改革開(kāi)放的試驗(yàn)田、先行地，是1984年我國(guó)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。今日的黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)建設(shè)成為廣州發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是珠三角國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)和廣州國(guó)際科技創(chuàng)新樞紐的核心區(qū)，是粵港澳大灣區(qū)的創(chuàng)新源，宛如粵港澳大灣區(qū)的一顆“灣頂明珠”，對(duì)人才政策、人才安居方面的創(chuàng)新舉措更是層出不窮，全國(guó)領(lǐng)先，把創(chuàng)新人才放在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的突出位置。

如何更好地盤(pán)活各種人才住房資源，為創(chuàng)新人才提供更高質(zhì)量的服務(wù)？以探索人才工作新模式，打出人才政策創(chuàng)新組合拳，全國(guó)首創(chuàng)全鏈條人才服務(wù)模式，擦亮“上管老，下管小”人才服務(wù)招牌聞名全國(guó)的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)人才工作集團(tuán)聯(lián)合國(guó)泰君安、興業(yè)證券打造了全國(guó)首宗人才物業(yè)租金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，力圖多方受益，最終更好、更高質(zhì)量地服務(wù)于創(chuàng)新人才。

產(chǎn)品投資亮點(diǎn)多  引發(fā)投行“連珠炮”提問(wèn)

據(jù)悉，人才工作集團(tuán)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.9億元，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)31.29億元。為持續(xù)優(yōu)化人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，通過(guò)劃撥、租賃、改造、自建、收購(gòu)等多種途徑籌集各類(lèi)人才住房5829套， 364165.99平方米；收購(gòu)135套，8695.78平方米；劃撥423套，55026.68平方米；租賃957套，48905.52平方米，并按照“上管老”服務(wù)理念，建設(shè)“旅居式”人才養(yǎng)老公寓——才頤公寓。同時(shí)收購(gòu)簽約總建筑面積約36萬(wàn)平方米，標(biāo)的總價(jià)約36.4億元，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)31.29億元，合同規(guī)模52億元，資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值75億；獲批銀行授信總額度32.35億元，敞口額度22.85億元。

推介會(huì)上，人才工作集團(tuán)董事長(zhǎng)陳永品、總經(jīng)理吳祿也分別就廣州開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)人才政策的支持、扶持力度和集團(tuán)在人才物業(yè)的前景、人才安居方面的遠(yuǎn)景規(guī)劃做了詳盡的介紹，副總經(jīng)理柴洪輝和國(guó)泰君安代表對(duì)“國(guó)君—廣州人才租賃第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”向現(xiàn)場(chǎng)投行代表做了產(chǎn)品特色介紹，語(yǔ)言風(fēng)趣幽默，引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)陣陣笑聲。

作為全國(guó)首宗人才物業(yè)租金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，亮點(diǎn)頻出。原始權(quán)益人戰(zhàn)略定位高端，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，擁有一個(gè)博士后、一個(gè)博士、兩個(gè)碩士、三個(gè)本科的年輕化、高學(xué)歷領(lǐng)導(dǎo)班子充滿(mǎn)開(kāi)拓進(jìn)取的銳氣；擔(dān)保人開(kāi)發(fā)區(qū)金控系廣州開(kāi)發(fā)區(qū)資產(chǎn)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)實(shí)力最強(qiáng)的國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)實(shí)體；標(biāo)的物業(yè)優(yōu)質(zhì)，地理位置優(yōu)越，公共配套完善，收益穩(wěn)定，租金覆蓋倍數(shù)高等。

種種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)引發(fā)了在場(chǎng)投行人士的興趣，頻頻拋出對(duì)產(chǎn)品、相關(guān)政策、原始權(quán)益人各方面規(guī)劃等的追問(wèn)，人才工作集團(tuán)和國(guó)泰君安代表一一作了解析，讓各投行代表滿(mǎn)意而歸。

產(chǎn)品特色顯著將持續(xù)發(fā)行

據(jù)了解，“國(guó)君—廣州人才租賃第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目發(fā)行總額為50400萬(wàn)元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券為48000萬(wàn)元，次級(jí)資產(chǎn)支持證券為2400萬(wàn)元。次級(jí)資產(chǎn)支持證券由人才集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)持有，并為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供了信用增級(jí)。基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流最終來(lái)源于運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)的物業(yè)取得的物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入。

目標(biāo)物業(yè)廣州香雪國(guó)際公寓是由廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)政府高標(biāo)準(zhǔn)投資興建的科學(xué)城內(nèi)重點(diǎn)公共配套項(xiàng)目，擁有3年以上經(jīng)營(yíng)歷史，物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入超過(guò)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益，通過(guò)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先A級(jí)證券本金的覆蓋比率在2.37倍以上，對(duì)優(yōu)先A級(jí)證券各期本息的覆蓋比率在1.40倍以上。

創(chuàng)新理念打造融資新模式

作為全國(guó)首宗通過(guò)人才物業(yè)租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，這一融資新模式的創(chuàng)新過(guò)程卻是歷經(jīng)艱辛。

２018年初，為了解決人才工作集團(tuán)快速發(fā)展面臨的資金短缺問(wèn)題，投融資團(tuán)隊(duì)快速組建，由集團(tuán)副總經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后柴洪輝率隊(duì)；工商管理碩士，具有豐富銀行金融經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)顚W(xué)彬；獲漢語(yǔ)國(guó)際教育碩士，英語(yǔ)熟練，具有外資銀行從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的胡葉喬３人組成融資團(tuán)隊(duì)，臨危受命，探索創(chuàng)新這一融資新途徑。根據(jù)區(qū)政府要求國(guó)企創(chuàng)新融資手段的文件指引，他們先后突破無(wú)產(chǎn)權(quán)、租金監(jiān)管、經(jīng)營(yíng)虧損等困境，創(chuàng)新思路，破除難點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)集團(tuán)可用現(xiàn)金流，經(jīng)過(guò)與券商的多輪溝通，最終以租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品募集資金。

融資模式創(chuàng)新后，尚需解決人才工作集團(tuán)自身成立時(shí)間短、規(guī)模小、評(píng)級(jí)不達(dá)標(biāo)、入池物業(yè)無(wú)權(quán)屬等限制性因素。在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，投融資團(tuán)隊(duì)積極溝通協(xié)調(diào)區(qū)相關(guān)部門(mén)及相關(guān)兄弟單位，在多方的努力下，最終成功理順了租金收益路徑、承租年限、強(qiáng)擔(dān)保措施等多重難關(guān)，達(dá)到上報(bào)要求。

“潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。”據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，作為大灣區(qū)人才服務(wù)的先行者，人才工作集團(tuán)有關(guān)人才安居配套工程將持續(xù)增多，也將不遺余力推進(jìn)創(chuàng)新人才的各項(xiàng)服務(wù)，與金融、證券機(jī)構(gòu)等采取更多有效方式合作，開(kāi)發(fā)人才住房租賃證券化產(chǎn)品，合作前景更為廣闊，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)藍(lán)圖，構(gòu)建結(jié)構(gòu)科學(xué)、集約高效的大灣區(qū)發(fā)展格局。